西安：走向转型的一个代表性缩影

西安土地市场陷入低谷，截至5月19日土地出让收入同比下降51.67%，预计全年仅275亿。与全国土地市场19.63%的增长形成鲜明对比，去年10月以来相比典型区域利差扩大至20BP以上，反映投资者担忧情绪。西安因中心城区文物密集，过去采取"摊大饼"式扩张策略，主要债务集中在西咸新区、高新区等周边开发区。这种发展模式与东部发达地区城市中心聚集的规律有所不同，导致基金支出主要流向开发区而非中心城区。

城市战略正从外延扩张转向存量更新，城投债务和资源的空间分布面临重新界定。主要开发区人口仅占西安总人口的35%，人口密度不足以持续支撑过去数年开发区合计在全市80%以上的基金支出占比，影响未来基金支出来源。多个开发区基金支出对城投债务付息覆盖率已降至150%以下，按2025年趋势预测，曲江新区将降至42.5%，其他开发区降至50%-80%。政府支出已难以覆盖全部城投债务，转型压力偏大。

西安面临城投债务空间分布不匹配问题，转型方案可能是将债务按照城投属性（根据城投业务占比估算）拆分为政府和非政府责任部分。拆分前城投债务14110亿，拆分后政府责任债务仅占23%，基金支出对政府责任债务付息覆盖率可提升至614%。然而非政府责任债务需依靠自身经营能力偿还，24年上半年全部平台经营性净现金流仅20.69亿，远低于全年523亿的付息需求。2024年9月西安城投集团已开始定位为"准公益性"基础设施投资运营单位，这种自上而下的转型尚需观察。